La sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo comporta l'estinzione del precedente rapporto obbligatorio e la stipulazione di un nuovo mutuo con nuove condizioni (sovente, con una nuova banca).
La sostituzione del mutuo comporta, dunque, l'estinzione di un rapporto di mutuo già in essere. In tale prospettiva, almeno per quanto riguarda i mutui stipulati prima dell'entrata in vigore del Decreto Bersani (che, come noto, ha eliminato le penali per l'estinzione anticipata dei mutui), un primo costo che occorre mettere in preventivo nell'ambito di un'operazione di sostituzione del mutuo, è proprio quello relativo alla penale d'estinzione.
Vi sono, poi, da aggiungere tutte le spese connesse all'accensione del nuovo mutuo. E', così, possibile che anche una considerevole riduzione del tasso d'interesse per effetto della sostituzione del mutuo sia ampiamente compensata dai costi connessi all'estinzione del vecchio mutuo ed all'accensione del nuovo. Tra l'altro le spese non sono strettamente proporzionali all'importo di mutuo, incidendo in misura maggiore sulle cifre più piccole.
La sostituzione del mutuo può essere diretta, a prescindere dal costo finanziario dell'operazione, a obiettivi connessi ad esigenze di vita del mutuatario. E' ciò che accade quando, attraverso la sostituzione del mutuo, con un nuovo Istituto Bancario erogante, viene concordato un aumento della durata del nuovo mutuo rispetto alla durata residua del vecchio (in questo caso il costo complessivo dell'operazione, potrà essere anche considerevolmente maggiore).
E', infine, frequente che, attraverso la sostituzione del mutuo, il mutuatario colga l'occasione per incrementare l'ammontare del prestito.
Occorre, a conclusione del presente commento, sottolineare che, con la Legge n. 40/2007, la sostituzione del mutuo può avvenire, attraverso la surrogazione per volontà del debitore.

Portabilità del mutuo - Surroga

Come noto il Decreto Legge 7/2007 (cosiddetto Decreto Bersani) ha rafforzato la possibilità, già prevista dall'articolo 1202 del Codice Civile, che disciplina la "surrogazione per volontà del debitore", che un mutuatario possa trasferire il suo debito ad un'altra banca che gli propone condizioni migliori, annullando costi e formalità. Con questo dispositivo di legge, la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, con una semplice annotazione a margine dell'ipoteca.
Mentre in passato la sostituzione di mutuo implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, la portabilità del mutuo può essere effettuata con un unico atto di surrogazione, in modo che la banca subentrante possa provvedere a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario: in tal modo il debitore (mutuatario) si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con essa, facendo attivare meccanismi virtuosi di concorrenza.

Sostituendo il mutuo, in base alle tue esigenze, puoi, ad esempio:

• cambiare il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) che avevi scelto;
  
• abbassare il peso degli interessi sulle rate, riducendo il costo del debito;
  
• allungare la durata del mutuo (fino a 40 anni) e di conseguenza ridurre l’importo delle rate.